北京楼市再次引起关注。
7月29日，北京又拿出2块商住用地准备出让。这2块土地，跟另外等待出让的5块土地一样，都不限价。
根据中原地产的统计：北京今年已经成交了28块不限价的住宅或者商住用地。加上有待成交的，就达到35块。
因此有媒体说：北京楼市已开启了“全面不限价”的新时代。
北京也是中国楼市的风向标。只不过，最近几年北京和深圳构成了“一枚硬币”的两面。深圳领涨，北京则常常领跌。
原因很简单：北京的调控力度非常大、非常严厉。
比如：虽然在外地人限购门槛上，北京和深圳都是5年社保；但深圳落户非常容易，“715新政”之前，落后就可以买。而北京落户非常难，普通人基本不用想。北京存在豪宅税，大部分住宅“被豪宅”，而深圳在2019年11月11日一度取消了豪宅税（最近恢复，仍然比北京宽松）。
北京购房时的首付，一般比深圳高5%到10%；北京二手房转让的时候，一般严格按照差价征收20%。
当然，还有一个非常重要的原因：北京住宅用地供应量比深圳充裕得多。
看看卖地情况，就知道了。北京卖地收入基本上盘踞在全国前4名之内，有时候甚至拿冠军（比如2017年）。2017年、2018年和2019年，北京连续三年的卖地收入分别达到了2796亿元、1683亿元、1672亿元。
至于2020年上半年，北京卖地收入达到了1100多亿元（上图），深圳虽然同比大增但也不过是北京的三分之一。
北京楼市在2017年春节之后，基本上处于阴跌、横盘之中。部分楼盘从最高点下来，跌幅超过20%。再加上北京一直严格执行纾解非首都功能的政策，人口增长乏力，影响到了需求端。
换句话说：长三角、粤港澳大湾区目前市场都比较活跃，就连上海都出现了启动的迹象。但京津冀的市场仍然偏冷。
比如在跌幅榜前列，环京比较引人注目。此外，石家庄、北京、天津等，都在蓝色区域。也就是说，京津冀市场比较冷，甚至影响到了周边的山东、山西、河南。
我昨天在“刘晓博说楼市”里再次阐述了当前楼市的一个基本态势：板块轮动，而不是齐涨齐跌。
而这，恰恰是最近一年多来的“新玩法”，只是很多人还没有意识到。
在以前，楼市是跟随货币政策走的，基本上4年左右一个周期。但最近两年官方经过摸索，建立了一个长效机制，或者说“超级鸟笼”管制机制。货币政策还是4年左右一个周期，这个没有改变。但官方对楼市的整体“调控声势”（注意，是声势），是6个月一个周期。
无论是货币扩张还是收紧，官方都给楼市定制一个“小环境”，让这个市场板块轮动，避免齐涨齐跌。板块轮动的意思是，大家轮流去库存。
比如去年香港闹得厉害的时候，担心影响到大湾区的经济发展，所以大湾区整体先放松。深圳、东莞、广州、中山、珠海、佛山等，都有放松举动。等深圳都市圈热了之后，深圳东莞收紧。但广州中山珠海佛山至今没有收紧，因为涨幅不大，还可以继续去库存。
长三角、大湾区回暖之后，华北、京津冀也不能长期低迷。毕竟，人家也要稳增长、保就业。所以，北京悄悄地取消了土地拍卖里的限价条款。
据媒体报道，北京过去几年限房价、限地价的土地很多，大约是110宗，目前限竞房库存在6万套左右。一旦这些房子被消化完，就轮到了后面的不限价的土地。到那时，北京房价必然会有显著的反应。
按照北京去年新房销售套数（3.67万套）推算，6万套的库存或许要一年半才能卖完。但其实用不了那么久，市场上涨压力就会出现。因为现在货币超发，居民手里的钱缺少去处；另外，大家看到了后面的土地都没有限价，对市场的预期会发生变化。
所以，北京楼市的回暖会提前，可能就在三季度末到四季度，并带动环京、乃至京津冀。
另外，北京是中国目前唯一的“超一流城市”，从上面10大城市上半年汇聚的资金总量就可以看出来。北京比上海多了4万亿的资金，几乎相当于一个成都，或者接近2个宁波；广州和深圳加起来，汇聚的资金也没有北京多。至于香港，截止4月末的资金总量是12.55万亿人民币，比北京少了“一个广州”。
虽然我们常说，中国的金融中心是香港、上海和深圳，但其实北京才是真正的金融业老大。除了没有金融要素市场，北京拥有天量的钱，以及金融决策、管理权。
再加上北京拥有中国40%的独角兽企业，还有绝大多数央企总部，人均住房公积金也是全国最多的（是深圳人均的2到3倍）。也就是说北京财富效应非常明显，你一定不能轻视北京的不动产价值。
当然，北京房价如果出现异动，也会招致调控，这是一定的。但目前而言，或许是上涨的前夜。
至于天津，经济上挤水分已经完成，转型正在进行之中。天津仍然是吸引了3.42万亿资金的城市，目前仍能保持全国前十，是标准的强二线城市。再加上有高考红利，所以楼市不会太差。
山东、河南和河北楼市，也冷了比较久了。未来回暖的概率，还是偏大的。楼市轮流涨，明日到我家。
最终，大家都能轮到。
其实楼市跟股市一个道理，吃饭行情还是要有的，还是允许的。否则，就业怎么办？GDP怎么办？
想想看，连银川、乌鲁木齐都涨了。
板块轮动还有一个意思：避免钱扎堆到几个城市或者城市群。通过调控，希望一些钱流入更需要的西部地区、三四线城市等等。
最后总结一下：1、慢牛；2、板块轮动；3、引导资金给人口流失地区、四五线城市续命——这是未来几年楼市调控的基本目标。
手段：通过税收、利率、行政手段，给楼市制造小环境，尽量减少大周期的影响；在调控的声势上，6个月一个周期。
来源：刘晓博说财经
