房地产不仅是中国经济发展的动力之一，也是最受国内投资者欢迎的投资方式。近年，市场对房地产的庞大需求带动了中国房价持续攀升。根据中国国家统计局2019年12月的最新数据，一线城市的一手房价格的年上涨率为3.8%，在二、三线城市分别为7.3%和6.7%。中央政府虽然已颁布多项政策确保老百姓能够负担得起住房，但香港中文大学（中大）商学院最近发表的研究显示，个别措施也未收到预期成效。
这项题为《从市场内分析以限购令为房地产巿场降温的成效》的研究，由中大商学院酒店及旅游管理学院助理教授杨扬联同加拿大英属哥伦比亚大学萨德商学院的Tsur Somerville教授及上海科技大学创业与管理学院王龙教授携手进行。研究结果显示，限制买家可以购买的住房数量虽然会对交易量造成显著且直接的影响，但从统计学角度来说，此举却未能对住宅交易价格产生明显影响。
根据麦肯锡咨询公司的报告指出，与世界其他地区的家庭相比，中国家庭普遍较倾向将其资产投放于房地产投资上。例如，房地产占平均中国家庭资产的62%之多，但在日本和美国家庭的资产分别只占38%和28%。为了打击炒卖活动和抑制房价，中国国务院于2010年和2011年分别出台了两项政策，外界普遍称之为"国十条"和"国八条"。
这两项政策包括对住房公积金使用的调整，以降低购买90平方米以上住宅物业的最高贷款与价值比率，并提高商业银行贷款的最低首付和最低贷款利率。虽然每位买家可购买的物业数量受到限制，但国务院并未发布全国实施的时间表和细节，意味着地方政府可根据自身的经济状况来制定和实施这些政策。
不统一实施
该项研究试图探讨限制每位买家购房数量在抑制房地产市场价格、降低资产泡沫风险，以及提高民众对住房承担能力方面的效果。有别于涉及抵押贷款利率、承保标准或获取信贷的审慎宏观措施，限购住房数量的措施并非在所有主要城市实施，并且根据买家是否为本地人和已有房屋数量而变化。杨教授说，限购令的实施并不统一，有些城市根本没有设限，而部分城巿则在巿内不同区域实施不同的限制。
杨教授解释："比方说，广州容许本市户籍人士再购买一套新的住房，但禁止非广州户籍居民购买任何住房；至于上海，无论是否拥有当地户籍亦只能购买一套住房。许多其他城市允许当地户籍人士购买两套住房，非当地户籍居民则只能购买一套住房。此外，并非所有城市都实施限购令，有些城市纵使实施限购政策，在其市内或县内的限购规条并非划一。"她续补充，其研究团队选择了四个仅在巿内个别地区实施限购的城市进行分析。
这四个城市分别是成都、广州、合肥和青岛。广州是一线城市，而其余三个则是二线城市。这四个城市之中，各自有至少两个地区没有限制户籍人士及非户籍人士的购房数量。这四个城市推行限购措施日期也各异：广州和青岛分别为2010年10月15日及2011年1月31日，而成都和合肥则分别于2011年2月15日和同年3月31日实施。
研究人员所收集的数据来自中国指数研究院的中国房地产大数据信息平台（CREIS），该平台所记录的中国房地产交易数据源于中央、省以至地方政府发布的信息，而这些信息包括开发商出售给最终买家的新房。团队分析了四个选定城市合共2,014个楼盘。杨教授认为，分析一些在市内不同地区实施不同限购规则的城市，而不是仅比较实施和没有实施限购令的城市，可以更清楚了解政策的成效，因为同一城市的限制和非限制地区都属于共同的一般住房和劳动力市场以及地方经济。
交易量与价格的对比
根据研究结果，限购对交易量造成了显著且直接的影响。在限购政策实施半年后，在同一城市内，限购地区的交易量相对于非限购地区的交易量下降40%以上。随着时间过去，这个变化在12个月内下降到30%，甚至在两年间进一步下降到24%。然而，限购政策对房价的影响却截然不同。
杨教授指出："限购政策的既定目标是抑制迅速飙升的房价，借此稳定市场。虽然市场交易活动明显降温，但我们发现限购政策并不能促使房价下降。"她补充说，尽管其他研究人员发现实施限购政策的城市，其房价较没有实施有关政策的城市下调16%，但他们发现同一个城市的不同地区之间的房价差距没有变化。
杨教授指出，对于这种结果，有多个原因。比方说，虽然买家受到限购政策的影响，但开发商并没有因此降低售价，表明他们预期有关政策可能只是暂时的，以便可以在限制解除后以利润更高的价格出售住房。
另一项分析还发现，在限购政策实施的地区，地方政府没有减少土地供应。在比较限购的地区和没有限购的地区时，土地价格、拍卖地段数量和可建面积全都没有显著改变。
"大多数开发商和地方政府认为有关政策只属暂时性，在施行一段时间后便会撤销。因此，与非限购地区相比，限购地区供应的土地没有减少，因此投标的差异也没有改变。这种反应也与已住房交易价格保持不变（虽然买家需求减少）是一致的。"
杨教授解释："如果开发商预期限制会在不久后放宽，那么他们的持货成本很低，便没有降低价格的意愿，而不是等到限制解除后再等需求恢复，这种反应或许也符合规避损失的行为。不管如何解读这些行为，这项研究所反映的结果都符合探讨审慎宏观政策的其他研究，这些研究发现，在房地产市场过热时，虽然限制需求的政策对市场交易量产生强大的抑制作用，但它们在短至中期内扭转高房价问题和解决民众负担能力的效用却十分有限。"
