来源：上海证券报
海南实施现房销售制度，对楼市影响几何？
张良
3月7日，海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。在重申全域限购政策不变的同时，海南省提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。
海南的楼市新政究竟影响几何？现房销售制度对房地产企业的影响如何？海南省此举是否会引发其他省份效仿跟进？
海南楼市新政的几大要点
海南省此次政策的核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主题责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度。
其中，发展安居型商品住房的目的是让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房。安居型商品房主要面向无房或人均住房面积未达平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，具有政策保障性质。
在满足居民家庭基本住房需求的同时，为遏制投机炒房行为，海南省推出本地居民购买多套房的限购政策，即对在海南省已拥有2套及以上住房的海南省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品房和市场化商品住房。简单来说，就是本地常住居民家庭不得购买第三套商品房。
在业内人士看来，该政策的最大看点非实行现房销售制度莫属。
《通知》提出，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
在回答为什么要实行现售制度时，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，目前因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素，实行现房销售制度，是为了从根本上杜绝因预售制度带来的一系列问题。
广东省曾鼓励推行现房销售制度
目前，国内销售的大部分房屋为“期房”，商品房预售制度是目前反地产行业主流的销售模式。公开资料显示，预售制度是从香港引入内地的。1953年，霍英东在香港推行“预售楼花”，并提倡分期付款。上世纪90年代，这一制度经深圳引入内地，1994年颁布的《城市房地产管理法》正式确立了预售许可的合法地位。
2005年，中国人民银行于8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，愈发加剧了消费者超前购房行为。“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
广东省是第一个发文鼓励推行现房销售制度的省份。
2017年5月，广东省人民政府办公厅下发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，在强调“着力防范房地产市场风险“时，特别提到要加强商品房预售资金监管，强化商品房交易合同网签备案，鼓励推行现房销售制度。
一时间，关于是否要取消商品房预售制度的讨论甚嚣尘上。
2018年9月，有媒体证实，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，该材料提出一个重要建议：逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
只是，此后一直没有城市公开宣布将全面实施商品房现房销售制度，直到此次海南楼市出台新政。
对当地市场和整个楼市影响几何？
易居研究院副院长杨红旭表示，此次海南省提出改革商品住房预售制度是一个大动作，可以看成是一个信号，也符合住房制度改革的大方向。商品房预售制度主要是学习香港的经验，在楼市发展初期有助于为开发商提供融资，有助于项目开发。因此，商品房预售制度对开发商是有利的，但对购房者可能会造成一定的不利，尤其是在交房过程中一旦产生争议、矛盾，有可能会损害消费者权益。
房地产资深人士认为，海南此次出台楼市新政是在坚决贯彻“房住不炒”的政策，让经济发展减少对房地产的依赖。商品房预售改现售一直是我国住房制度改革的大方向。实行现房销售，大约会让开发商延后一年左右再销售，会拉长开发商的资金周期，提高资金成本，对开发商的资金链和现金流会造成较大的影响。当然，由于行业优胜劣汰，对一些资金实力强的房企来说，会活得更加滋润。
中原地产首席分析师张大伟认为，从政策力度看，海南主要的调控政策是针对本地户籍限购第三套房，以及所有新出让土地实行现房销售。这两个政策对市场的影响都比较小，因为海南本地户籍购第三套房的比例非常低；商品房住宅实现现房销售，也指的是未来新出让土地，对于开发商已经获得的土地没有影响。另外，海南的存量住宅土地规模巨大，住宅土地供应已经有所减少。
有房企内部人士表示，海南在全国的房地产市场总量中占比较低。如果全国大范围都实行现房销售，那基本上没有哪家房企能撑太久，而且一旦实行现房销售，全国的土地市场可能立刻会进入“冰冻期”，因为房企必然会把大量拿地的资金转向现有工程，用以保证项目能顺利达到现房交付标准。所以，就目前来看，国内其他省份跟进海南现房销售政策的可能性不大。
