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京津冀楼市:北京在装死,廊坊玩潜伏,唐秦张忙于炒概念
时间:2019-10-27 23:35  来源:腾讯

文|叶书利

上半年的京津冀楼市,表面平静之下,里面则充满着各种套路。

北京在装死

上半年的北京楼市,在装死中亢奋,也在装死中讲政治。

当下中国楼市调控中,多数调控是在表演,不少是在割韭菜,只有少数城市的调控是真格的。在这些少量的真格调控城市中,作为天子脚下的北京毫无疑问是最讲政治的好学生代表。

认房认贷、五年社保、杀光商住接盘者、公积金国管政策、赶人疏产业等,这些挥刀自残式的动作,可都是玩真格的,且对于北京楼市来说可谓是刀刀见血。

即使挥刀自残,但是缘于北京强大的虹吸力以及已降到位的房价的诱惑力,上半年的北京楼市,平静的表面之下,却是亢奋的成交。

克而瑞数据统计显示,2019年上半年北京商品住宅新增供应25113套,同比增长72%;成交29589套,同比上涨179%;成交均价为45601元/㎡,同比微涨2.2%;成交金额1545.55亿,同比增长161%。

有关上半年北京楼市成交的纵向对比,可见下图:

也就是说,上半年,北京新房成交额创下2017年以来的新高。

玩潜伏的廊坊

上半年,包括北三县及廊永固霸在内的廊坊楼市,主要的戏份就是玩潜伏。

玩潜伏的表现特征主要有三:

首先,外围的砖家们天天热衷于报道环京的崩盘信息,甚至部分砖家以此自吹。

其次,一体化利好真正陆续落地,环京东南片区的城市价值基础不断填实。

此外,新机场临空经济区规划已进入审批阶段,而北三县与通州四统一规划已上报央府,详情可见此前的文章《北三县与通州四统一方案已上报央府,抢人大战或隐或现》。

交通层面,平谷线线路走向大方向已确定,且今年将开工。而服务于新机场圈层的机场高速和机场北线高速中段工程已通车,且地铁新机场线将于9月正式通车。

伴随一体化利好的真正不断落地,包括北三县与廊永固霸的城市价值不断实质提升,这将利于这些地方房价的长期支撑力和中长期的上涨爆发力。

第三,成交方面,缘于目前降价后过低的市场房价和利好的相继落地,上半年廊坊各地成交回温挺快。

链家旗下的贝壳研究院对于上半年全国各地重点城市楼市成交量的统计数据显示,上半年的全国楼市,环京东南片区的成交量同比回暖力度最大,其中香河1-5月成交量同比增长438.3%,固安同比增长279.8%,廊坊同比增长122%,而其他环京城市,该统计数据并没有相应的数据,所以空缺。

房价方面,上半年的北三县与廊永固霸,其中的大厂、香河、永清、燕郊等,房价普遍比去年11月时的价格上涨了10%-40%左右,当然固安等地,因为伪限购导致此前房价价格偏高,目前的房价比去年11月左右反而下跌了一点,但下降不多。

总之,当下的北三县及廊永固霸楼市,一方面,一体化利好正在落地中,另一方面,作为全国调控落地执行力最严的楼市,过严的调控导致了目前过低的市场房价,因此对于中长线投资者,恰是进仓良机,当然鉴于强调控背景,想短线炒作一把的投机客,不建议现在入场购房。

天津楼市:你们玩好,我继续睡会儿

天津虽贵为直辖市,但在中国舆论圈却是一个毫无存在感的城市,主要缘于其东北化。

上半年的天津楼市,主要走向是稳中趋降。

之所以稳中趋降,主要原因有二:

首先,去年的抢人导致中断了此前的楼市调整趋势,导致目前的天津房价仍未降到位。

2017年下半年,天津楼市开始趋冷,如果中断无啥幺儿子,2018年的天津楼市会与北京和北三县等环京一样,房价向下调整,但是2018年5月天津开启的抢人,导致当时未调整到位的天津房价,因为抢人而掉头向上涨,待抢人之火渐熄后的2019年上半年,房价未调整到位的天津楼市只能再次掉头向下调整。

其次,缘于北京及环京东南片区过严调控导致的房价深度调整,相比之下,天津当下的房价仍然偏高。

因为中途的抢人而强行改变了天津房价原有向下调整的趋势,因此上半年的天津房价,甚至现在的天津房价,相较于北京与北三县和廊永固等地,仍然偏高。

简单地以武清为例。上半年,大厂潮白房价在18000元徘徊时,武清房价却在20000元以上,甚至远离北京的武清杨村的房价,高达25000元左右。这是非常不正常和扭曲的。因为凭区域价值来说,与通州的北京政府仅一河之隔的大厂潮白,区域价值远高于武清,更别说是武清的杨村,但上半年杨村的房价却远高于大厂潮白。

基于此,壹书生认为,当下天津的房价,相较于北京与北三县等环京区域,目前的投资性价比仍不高,投资者需谨慎介入。

唐秦张:玩点概念,抢割点韭菜

上半年京津冀楼市的表演,恰是当下中国楼市现状的缩影:北京、环京东南片区等价值城市使劲按着、闷骚着,而非价值城市继续玩概念,抢割着市场上已所剩不多的韭菜。

上半年的秦皇岛楼市,挺热闹的,因为海南的全省限购令,导致挤出了不少的旅游概念需求者,因此河北的秦皇岛、云南大理等地,趁势抢割被海南挤出的这些需求,小发财了一把。

客观上说,秦皇岛楼市有一定的价值,但价值有限,毕竟离京距离是最大的硬伤。至于旅游房养老概念的炒作,至少95%以上只是美丽的谎言而已。详情可见此前的文章《旅游房适合养老?别傻了,应该更适合自杀!》。

河北的张家口,2017下半年以来,一些开发商联合一些只认钱的砖家,借当下全世界各国都不想的冬奥会概念进行炒作,目前已套住了不少韭菜。不过上半年,张家口楼市已跌势不断:一手房市场,虽然价格降价不多,但成交全面遇冷,而二手房市场,跌势不断。有关张家口的区域,详情可见此前的文章《114公里外的下花园:房炒不住的伪环京样本》。

唐山楼市,2016年930之后,借着涨价去库存,好不热闹。去年以来,维权、打官司、唐山政府成立楼市维稳办等,渐成唐山楼市主题。比如4日,“唐山万科”对外发布了当天售楼处抢房的火爆情景的文章,不料随后被打脸:当天参与维权的业主现身证实,当天唐山万科售楼处的火爆情景,不是因为抢房,而是几十位业主的现场维权。被打脸后的“唐山万科”,不得不删除了上述文章。

切记,正如此前的文章《京津冀60%以上城市人口已陷负增长:真相正在打肿多少伪概念的脸?》中所言,当下的京津冀,至少60%以上的城市已陷入人口负增长的泥潭,所以购房时,睁着眼看清楚后再购房,少点概念炒作。

 

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