在中国企业走出去的宏大时代背景下，特别是“一带一路”国家战略布局下，“中国资本，全球布局，全球配置”已成为中国企业的共同声音。
自2015年连续成功举办三届峰会后，2018年12月14日，在中国最具活力的最大经济体城市上海又隆重召开第四届“2018一带一路中国企业全球化论坛暨海外投资峰会”，此次峰会的主题为“新投资，新财富，新未来”，由主题演讲、圆桌对话、白皮书发布、颁奖盛典等组成，现场汇聚来自一带一路沿线国家的埃及、匈牙利、克罗地亚、柬埔寨使馆商务领事或参赞，上海最知名的复旦大学、中国顶尖的睿璞家族办公室、《中国房地产年鉴》执行主编、领军的房地产服务商：链家地产、高力国际、居外网、乐居，以及最优异的跨境财富和地产投资机构领导者：诺亚财富、兆瑞资本、祺翔资本、嘉富诚资产管理等数百位学者、企业家、投资专家和从业人员。峰会针对全球经济格局正在发生历史性转变、中美贸易激烈争端等局势，深入热烈地探讨2019年中国资本将如何进行全球资产配置。
会上，凤凰网记者韩冰对兆瑞资本高级副总裁徐东就全球资产配置和财富管理等方面的问题进行了现场采访。
凤凰网记者韩冰通过现场梳理峰会各演讲嘉宾提供的中国资本海外投资相关数据，了解到2018年全年中国资本对外投资总额预计将超过2,000亿美元，除传统的北美、欧洲、澳洲等发达经济体，中国资本的投资总量逐渐加速向一带一路国家倾斜。虽然中国资本在尖端科技、技术、制造等方面的海外投资与并购较往年受到明显阻碍，但在海外基础设施和能源领域的投资快速提升，跨境房地产投资因受国家海外投资产业政策指引的影响有大幅度回落。
过去十年，海外房地产投资作为中国私营资本跨境投资的重要组成部分，以及购买海外房产作为中国财富人群全球资产配置的首选，继续成为本届峰会讨论的核心主题。为此，记者采访了在本届峰会上参与“全球资产配置与财富管理”的对话嘉宾徐东先生，就2018年中国资本在海外房地产投资方面的特点与变化，以及展望2019年的发展趋势发表评论与观点。徐东先生是中国私营资本进行规模化跨境房地产投资的先行者与排头兵，中国海外私募地产基金的领跑者兆瑞资本的高级副总裁，曾被评选为“2016中国金融投资杰出人物”和“2018亚太金融杰出人物”。
凤凰网记者韩冰：房地产已经不再是2018年中国资本“走出去”最热门的海外投资领域，媒体普遍分析指出这是国家海外投资产业调控政策的必然结果，您怎么看这样的结果？
徐东：从2010年始，海外房地产一直就是中国资本跨境投资与并购最重要的资产标的。2013年“走出去”作为中国顶层国家发展战略，从政策和制度方面进一步推动中国资本加速扩张海外房地产市场，代表中国主权投资基金的中国投资公司和国有资本如海航、绿地等，以及中国私营资本如万达、安邦、复星等在北美、欧洲的英国、西班牙、德国，以及中东、澳大利亚等地区大量并购商业地产物业，并购置土地开发房地产。我们看到这些蓬勃发展也得益于当时极佳的海外房地产投资机遇期，2009年美国次贷危机引发全球金融动荡，导致海外房地产的资产价格处于良好的投资阶段，同时，房地产又是跨境资本最容易快速介入的领域。随着欧美和全球其他经济体的逐渐复苏，房地产的资产价格水平不但已经全面修复，而且个别地区还大幅度地上升，由于房地产市场呈现的这种强周期发展特性，尤其是今年再次导致中国跨境资本在海外房地产投资方面的审慎，根据Cushman&Wakefield发布的最新预测报告，2018年中国资本海外房地产投资总额可能不足200亿美元，去年是中国资本跨境地产投资受中国政府政策严格限制的元年，但全年投资总额仍然高达422亿美元，较2016年增加10.30%，所以很明显房地产市场的价格才是投资的决定性因素。
凤凰网记者韩冰：近两年来，中国的国内房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，随着国家在宏观层面对房地产市场前所未有的高压态势，以及全国各主要城市实施史上最严格且期限超长的各项严格管控措施，国内房地产市场处于极寒的严冬状态。同时，全球发达经济体的房地产市场价格也接近高位区域，风险陡增。在这种严重不利的局势下，您对2019年中国资本海外房地产投资有哪些评判和预测？海外房地产还会是中国资本全球配置的核心资产吗？
徐东：在中国资本跨境流动管控没有任何松动迹象的情况下，我认为2019年仍然将会是中国资本进行跨境房地产投资的艰难之年。我们注意到2018年全年虽然中国资本的跨境房地产投资缩水近半，但中国资本在一带一路国家的基础设施、工业园区、研发中心等方面的投资、开发与建造表现抢眼，继2017年中国资本在一带一路国家房地产投资较上年猛增5.7倍，2018年继续延续这一增长势头，呈几何倍数上涨。但这里面中国私营资本占比较小，去年伊始，中国私营资本跨境地产投资连续五年最青睐的美国已从首位下降至第三位，今年美国更是进一步跌出前五位，主要原因可能是以中美贸易争端为表象的中美全面战略竞争引发中国资本恐慌，以及美国房地产市场价格投资优势的丧失。其实，私营资本逐利的核心诉求也完全适用于中国私营跨境房地产资本。纵观全球房地产市场，英国脱欧越演越烈的不确定性，欧洲难民危机引发的欧盟分歧与裂痕，中东地区的持续战争与动荡，逼迫中国资本会进一步退缩海外地产投资规模，并会更加注重理性选择投资区域和强调项目质量。
兆瑞资本作为中国私营跨境地产投资的领军企业，通过私募地产基金的方式专注在美国进行房地产开发与投资，分别在纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山、休斯顿、达拉斯等地区实际投资十几个住宅、商业和工业地产项目，资产管理规模超过13亿美元，并协同其关联公司在美国参与60多个房地产开发项目，中国资本投资总规模约50亿美元，以及与中国最具影响力的乾立私募股权房地产投资基金和坤元资产管理公司等投资机构成功合作，共同拓展投资美国房地产市场。兆瑞资本在美国房地产市场成功的投资经验、成熟团队和对市场变化的精准把控，我们认为2019年美国的房地产投资策略应该转向长租公寓、工业地产、物流地产和养老地产，美国的房地产始终应该是中国私营跨境资本选择的核心资产之一。
凤凰网记者韩冰：中国改革开放40年，中国经济发展的世界奇迹造就了一大批财富人群，最近十年中国房地产市场突飞猛进地发展，城市房价的惊人高企，又促使国民热衷房地产投资，这股热情又进一步催生中国的财富人群购买海外房产作为其全球资产配置的主要组成部分。您如何看待这个现象？国家对个人外汇流动严格管控的趋势下，中国家庭的海外资产配置将如何进行？
徐东：财富人群在全球资产配置时，一定会首先考虑选择安全可靠、看得见摸得着、自己又熟悉、操作相对简单的投资标的或资产，房产符合这些基本特性。最近五年的胡润研究院报告清晰地表明中国财富人群始终将房产作为全球资产配置的首选，与其他资产类别如股权、债权、黄金、大宗商品等比较，房产占比超过半数以上，其中购买美国房产始终位于榜首，其次是加拿大和英国。但我们也必须看到房产的流动性较差，大多数国家持有房产还需要每年缴纳各种税费，房产增值幅度也开始下降。为此，财富人群也应该考虑通过购买REITs或房地产基金，既可以分享海外房地产市场利益，又可以实现投资流动性，房地产作为底层资产又进一步确保投资的安全性。另外，专业的房地产基金比较个人可以更加精准地研判市场趋势和把握最佳的投资机会。兆瑞资本发行的十几只美元地产基金为投资者带来了丰厚的收益，早期几只基金也已成功退出。
另外，我所领导的亨瑞国际房产信息咨询公司最新业务报告表明，今年仅我们自己的客户海外购房交易总额已经完成近3,000万美元，较上年同期增加约23%，主要购房国家为美国、塞浦路斯、希腊、泰国、马来西亚等。这些数据说明购置海外房产仍然是中国财富人群全球资产配置的主要选项，并会继续持续发展。美国经济和美元汇率靓丽的表现，确保了美国是全球资产配置的中心地位。
