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震惊!“北京ONE小区”业主被物业殴打!
时间:2018-01-30 00:41  来源:中国贸易新闻网

2018年1月17日 北青社通州版报道《北京ONE业主遭驱赶:住建委确认开发商当年无证预售》报道中说道:近日,北京ONE 1号楼部分住户与自称“该小区物业及开发商”的人员发生矛盾的报道:撬门撬锁,停水停电,通州这个小区部分业主为何有家难回?据记者后续了解,发生矛盾、乃至肢体冲突的主要原因是,该小区开发商以“催缴房屋尾款”为由,导致小区部分住户遭到电话骚扰、撬门撬锁、停水停电。有住户向记者表示,由于开发商原因,该小区按揭买房的部分住户未能办理网签,导致银行无法进一步为住户贷款办理手续。

根据该篇报告,京云房产律师团律师总结了北京ONE小区项目存在的问题:

1、 北京ONE项目虽然2009年9月取得了《建筑工程施工许可证》开工,但是小区的“宏鑫花园二期B地块1#住宅楼”并没有取得《商品房预售许可证》,在这种情况下就擅自进行预售。虽然被通州住建委进行过行政处罚,但至今也没有商品房预售许可证。

2、 报道中还透露“在北京市通州区住房和城乡建设委员会提供的《情况说明》中,记者了解到,该楼栋因规划验收存在问题至今未办理后续手续。”因此可以确定,该项目同时也存在规划变更相关问题。

3、 1号楼业主在签订购房合同外签订了补充协议和承诺书,承诺书中有这样的条款:本人承诺,本人入住后视为该套房屋已经达到该《商品房买卖合同》及相关规定中房屋交付的标准要求。如因房屋质量出现问题,本人无权依据《商品房买卖合同》及其他相关协议要求实地公司承担责任。

4、 “承诺书”中还提及:如因银行贷款无法办理或者银行拒绝贷款的,本人按照签订的之约定支付房款及其他相关义务约定。

5、 1月8号,陈先生家突断水断电,当天下午陈先生找到北京实地房地产开发责任有限公司问询情况。小区开发商方称需陈先生补足房子的尾款,双方协商未果,三天之后的1月11日,自称“小区物业”人员换掉陈先生家的门锁,并与陈先生及其家人发生肢体冲突。

6、 此外,目前有部分业主发现自家房屋在未经自己许可的情况下,被自称“开发商”或“物业”的人员擅自贴“封条”。一位住户透露,有多名自称“开发商”工作人员的男子对小区部分住户进行电话、入室骚扰,“甚至半夜两点还骚扰我们,我家有两位老人,这已经严重影响了我们的正常生活!”

短短的一篇报道,简简单单一梳理,竟然找出了北京ONE小区开发商这么多的违法行为,可见业主利益遭受了多么大的侵害!!

从这六个问题看,北京ONE项目开发商——北京实地房地产开发有限责任公司存在严重违法问题。下面我们一一进行分析:

1、在没有取得《预售许可证》情况下就销售商品房,业主与开发商签订的买卖合同应当认定为无效。

根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定,开发商没有取得预售许可证就违法销售商品房情况下,该预售合同无效。因此这些业主如果想要退房,是可以的。当然,如果不想退房,也是可以追究开发商其他责任,比如违约责任、行政责任等。

相关法条:

建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

2、该房屋并未取得规划验收,说明该项目可能存在规划变更等问题。

根据《城乡规划法》《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律规定,工程竣工后必须取得施工单位的《工程竣工报告》、监理单位的《工程质量评估报告》、勘察设计单位的《质量检查单位》等资料以及规划、消防、环保等部门出具的认可文件后由建设单位、勘察、设计、施工、监理在《工程竣工验收报告》上签字盖章并向建设单位备案机关报送备案申请,取得《工程竣工验收备案表》后才能交房。

现在已知北京ONE项目缺少规划验收,至于其他项目是否验收合格还需要进一步调查。但可以确定一点,该项目绝对不可能取得竣工备案符合交房条件。

相关法条:

《建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

3、交房条件是法律强制性规定,约定改变无效。

承诺书中有这样的条款:本人承诺,本人入住后视为该套房屋已经达到该《商品房买卖合同》及相关规定中房屋交付的标准要求。如因房屋质量出现问题,本人无权依据《商品房买卖合同》及其他相关协议要求实地公司承担责任。

根据《合同法》52条规定,违反法律行政法规的强制性规定的合同无效。房屋交付条件是法律的强制性规定,不可以约定排除。因此,业主与开发商签订的《承诺书》该条款是无效条款,对业主不产生约束力。业主仍然可以追究开发商延期交房和房屋质量问题的责任

相关法条:

第五十二条有下列情形之一的,合同无效。

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

4、不能办理银行贷款根本不是业主的责任,是开发商责任。

依据《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》

只有在开发商取得房屋所有权初始登记后,建委才允许现房合同进行网上签约,只有进行了网签的现房销售合同才能拿到银行处办理贷款,所以业主不能按期办理贷款的责任完全在开发商一方。

相关法条:

《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》

自2006年1月1日起,本市行政区域内进行商品房(含经济适用住房)现房销售的,出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时,均应按本通知规定,在北京市房地产交易管理系统,以下简称管理系统)进行网上签约。

本通知所称商品房现房,是指已完成房屋所有权初始登记,并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。

5、关于物业公司私自换锁、打骚扰电话等行为,相关企业或者行为人应承担行政责任,严重的需要承担刑事责任。

物业管理企业是以服务为本质的企业,没有行使处罚的权利,而随意伤害业主的人身和财产更是已经触犯了刑法。

前面我们已经分析过了,逾期缴纳购房款根本是由于开发商手续不全导致的,与业主没有任何关系,开发商反因自己的违约行为来侵害业主正常居住的权利,实在是错上加错。对于业主私自换锁和给业主家门口贴封条行为,侵犯了公民的个人财产全,情节严重的的已经触犯刑法!如果存在故意殴打业主的情形,更是违法行为,业主应该报警!

相关法条:

第二百七十五条    故意毁坏公私财物,数额较大或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑。

第二百三十四条    故意伤害他人身体的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。 

通过我们的分析可知,开发商存在着诸多的违法行为,已经涉及了行政法、民法和刑法,现在业主要做的就是拿起法律的武器进行维权,根据京云房产律师团多年的业主维权经验,我们建议业主从以下几个方面进行维权:

1、针对最紧急的贴“封条”、入室骚扰、断水断电等行为,业主应及时报警,利用公权力制止开发商对业主实施暴力行为。针对断水断电我们同样要报警并投诉到住建委和相关管理部门。

2、关于房屋的相关预售手续及验收文件,需要通过信息公开的形式向规划、建委、环保、人防等部门调取审批手续,查看开发商究竟缺少哪些审批文件

3、向上述各个职能部门发查处申请

4、根据查处结果,提起行政诉讼或者行政复议

5、协商谈判

6、进行民事诉讼

经过这些法律程序,可以取得如下成果:促使开发商尽快取得竣工验收手续、敦促开发商尽快办证、延期交房违约金、延期办证违约金、其他赔偿金,开发商和相关人员的行政责任或刑事责任。

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